Kamulaştırma Kaynaklı Davalar

Kamulaştırma Kavramı

Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesinde tanımlandığı üzere, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, belirli usul ve esaslara göre özel mülkiyete ait taşınmaz malları kamulaştırma ve peşin ödeme koşuluyla üzerlerinde idari irtifaklar kurma yetkisi olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırma bedeli genellikle nakit ve peşin olarak ödenir; ancak Anayasa’da belirtilen istisnalar nedeniyle ödeme şekillerinde esneklik bulunmaktadır.

Tarım reformu, enerji projeleri, sulama projeleri, iskan projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda ödeme şekli yasayla belirlenir. Taksitli ödemeler durumunda eşit miktarlarda ve 5 yılı aşmayacak bir sürede gerçekleştirilir. Peşin veya taksitli ödemelerin yapılmadığı durumlarda ise kamulaştırma bedeli için kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

Hukuki bakış açısından, kamulaştırma, idarenin hukuki kaidelere uygun olarak, özel mülkiyete konu olan bir taşınmazın mülkiyetini devralması ve bu süreçte özel mülkiyet sahibine karşılık bir bedel ödemesi olarak tanımlanır. Kamulaştırma işlemi, kamu yararını sağlamak amacıyla gerçekleştirilir ve Anayasa Mahkemesi kararlarına göre “kamu yararı” genel, kapsayıcı, değişken, üstün ve bazen hakları sınırlayıcı bir kavramdır. Toplum yararıyla uyumlu olan kamulaştırma, aynı zamanda kamu hizmetinin bir parçası olarak kabul edilir.

Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, vatan savunması veya özel durumlar nedeniyle kişi veya özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmaz mallara hızlı bir şekilde el koyma ihtiyacını ifade eder. Bu durumla başa çıkmak için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi düzenlenmiştir.

Kanunun 27. maddesine göre, Cumhurbaşkanı tarafından vatan savunması veya özel durumların varlığında acil el koyma ihtiyacının olduğuna karar verildiğinde, kıymet takdiri dışındaki işlemler 7 gün içinde mahkeme tarafından tamamlanmak üzere ilgili idarenin talebi üzerine gerçekleştirilir. Bu süreçte, taşınmazın değeri, idare tarafından mal sahibine yapılan davet ve ilanla belirlenen bankaya yatırılarak tespit edilir ve el konulabilir.

Mahkeme tarafından verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın devri, ferağ ya da temlikinin yapılamayacağı tapu kütüğüne şerh edilir. Ayrıca, taşınmazın boşaltılması ve kamulaştırma bedelinin ödemesi ile ilgili detaylar belirtilir.

Acele kamulaştırma için gereken şartların tamamının yerine getirilmesi gerekmez, yalnızca bir tanesi sağlandığında dahi uygulanabilir. Vatan savunmasıyla ilgili şart, Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun hükümlerine dayanır. Diğer bir şart ise özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlardır. Bu durum örnek olarak Turizm Teşvik Kanunu ve Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi özel kanunlara dayanabilir.

Son olarak, “aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak haller” de bir bağımsız şarttır. Bu yetki artık Bakanlar Kurulu’nda değil, Cumhurbaşkanı tarafındadır, çünkü hükümet sistemi değişmiştir. Vatan savunması veya özel kanunlarla öngörülen durumlar mevcut değilse ve hızlı kamulaştırma gerekiyorsa, Cumhurbaşkanı bu konuda karar verebilir..

Kamulaştırma,

Mülkiyet haklarına saygı göstermeyen, Anayasa ve yasalara uygun olmayan bir şekilde gerçekleşen kamulaştırmasız el atma, temel hak ve özgürlükleri ihlal eden bir eylemdir. Bu durum, bireyleri Anayasa ve ilgili yasalardan kaynaklanan korumalardan yoksun bırakarak adaletsizlik yaratır.

Kamulaştırma, hukuki bir süreç olarak belirlenmiş kurallar ve prosedürlere dayanırken, kamulaştırmasız el atma ise bu temel hukuki süreç olmaksızın gerçekleşir. Örneğin, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere kamulaştırma kararı almadan da taşınmazlar üzerinde değişiklik yapma yetkisi tanısa da, bu hakkın keyfi kullanılması hukuki olmayan bir müdahaleye yol açabilir.

Hukuki olmayan kamulaştırmasız el atma örnekleri arasında, fiilen el koyma, kamulaştırma işlemlerinin başlatılmasına rağmen tamamlanmaması veya tamamlanma sürecinde sorunlar yaşanması gibi durumlar yer alabilir. Bu durumlar, bireylerin mülkiyet haklarına haksız müdahalede bulunularak adaletsiz bir durumun ortaya çıkmasına neden olur.

Kamulaştırmasız el atma, fiili el atma ve hukuki el atma olarak iki temel ayrıma sahiptir. Fiili el atma, kamulaştırma işlemlerinin hiç yapılmamış veya tamamlanmamış olmasına rağmen taşınmazın kamu hizmetine veya kamu yararına tahsis edilerek üzerine tesis yapılması anlamına gelir. Hukuki el atma ise genellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanarak gerçekleştirilen düzenleme ortaklık payı (DOP) uygulamalarında ortaya çıkar ve özel mülkiyet sahiplerinin muvafakatı olmaksızın belediyeler tarafından mülkiyet hakkına müdahaleleri içerir.

Sonuç olarak, kamulaştırmasız el atma, hukukun temel prensiplerine aykırı bir müdahale biçimi olup, bireylerin mülkiyet haklarını korumak adına hukuki süreçlere bağlı kalınmalıdır.

Bedel Tespit Süreci

Anayasa’nın 46. maddesinde kamulaştırmayı düzenleyen hüküm, “gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla” ifadesini içermektedir. Bu hükümden çıkarılabilecek anlam, kamulaştırma bedelinin taşınmazın serbest piyasadaki alım-satım değerine dayandığıdır.

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre, kamulaştırılacak taşınmazın çeşidi, türü, yüzölçümü, değeri etkileyen nitelikler, vergi beyanı, resmi kıymet takdirleri, potansiyel getiri gibi faktörler dikkate alınarak bir değerlendirme raporu oluşturulacaktır. Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından onaylanan değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli bir şekilde hazırlanmalıdır.

Ancak, kamulaştırma bedelinin tespitinde imar ve hizmet girişimlerinden kaynaklanacak değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanım şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmamalıdır. Aksi takdirde, taşınmaz mal sahipleri tarafından dayanaktan yoksun talepler ortaya çıkabilir ve somut kriterlerden uzaklaşma ihtimali doğabilir.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisi ise madde sonunda düzenlenmiştir. Bu durumda, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma nedeniyle değer kaybetmesi sebepleriyle belirtilmeli ve bu değer kaybının kamulaştırma bedeli olduğu belirtilmelidir.

Kamulaştırma kararının alınmasının ardından, tapuda kayıtlı taşınmaz mallar için satın alma usulü öncelikli olarak uygulanmalıdır. İdare, uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan alınacak raporlar ve mahalli emlak alım-satım bürolarından temin edilen bilgilerle birlikte en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonunu görevlendirerek taşınmaz malın tahmini bedelini belirleyecektir. Bu süreçte, 2942 sayılı Kanun’un ilgili hükümlerine uygun olarak hazırlanan ve gerekçeli raporu içeren bilirkişi kurulu tarafından verilen değerlendirme raporu mahkemeye sunulacaktır.

Kamulaştırma sürecinde düzenlenen raporlarda, taşınmaz mal veya kaynağa ilişkin asgari bilgilerin yer alması gerekmektedir. Bu bilgiler şunlardır: cins ve tür, yüzölçümü, nitelik ve ögelerin değerini etkileyebilecek detaylar ve her bir ögenin ayrı değeri, varsa vergi beyanı, kamulaştırma tarihindeki resmi kıymet takdiri, arazi durumunda kamulaştırma tarihindeki mevkii ve koşullara göre net gelir, arsa durumunda kamulaştırma gününden önceki emsal satışlara göre satış bedeli, yapı durumunda resmi birim fiyatları, yapı maliyetleri ve yıpranma payı, bedeli etkileyen yasal veriler, imar bilgileri, gayrimenkulün özgün nitelikleri ve kullanımı, değeri etkileyen hak ve yükümlülükler, ayni ve şahsi irtifak hakları, kadastro ve aplikasyon bilgileri, milli gayrimenkul bilgi sistemi için gerekli özet bilgi formu, ve diğer objektif ölçütler.

Bu bilgilerin her biri ayrı ayrı ele alınmalı, incelenmeli ve raporda belirtilmelidir. Raporlar, belirtilen bu ögelerin cevaplarıyla birlikte, ilgililerin beyanları da dikkate alınarak, anlaşılabilir bir şekilde gerekçeli bir değerlendirme neticesinde hazırlanmalıdır. Rapor, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın değerini açık ve net bir şekilde belirtmelidir. Asgari bilgileri içermeyen raporlar mahkemeye ibraz edildiğinde, tarafların itirazı üzerine veya mahkemelerce doğrudan ek rapor istenebilir.

Satın alma usulü uygulanamadığında, 10. madde uygulama alanı bulacaktır. Bu maddeye göre idare, kamulaştırılacak taşınmaz malın sınırlarını, yüzölçümünü ve türünü gösteren ölçekli planı, malikleri, zilyetleri ve adresleri belirten belgeleri ile bedel tespitine dair bilgi ve belgelerle birlikte asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde duruşma gününü tayin eder ve malikleri davet eder. Mahkeme, idarenin sunulan belgeleri ve dilekçesini inceleyerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelini tespit eder ve bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesine karar verilmesini ister.

Duruşma günü, idareye de tebliğ edilir. Mahkeme tarafından belirlenen günde gerçekleşecek duruşmada, hakim, taşınmaz malın değeri konusunda tarafları anlaşmaya çağırır. Tarafların anlaşması durumunda, hakim, anlaşılan bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve bu bedele ilişkin işlemleri gerçekleştirir, aynı zamanda ilgili yasanın 8. fıkrasının ikinci cümlesi ve sonrasındaki hükümlerine uygun olarak hareket eder.

Tarafların bedel konusunda anlaşamamaları halinde, hakim en geç on gün içinde keşif için bir tarih belirler ve otuz gün sonrasında duruşma düzenler. Bu duruşmada, taşınmaz malın değerini belirlemek amacıyla mahallinde keşif yapılır. Keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin köy veya mahalle muhtarı da hazır bulunur, muhtara davetiye çıkarılır ve keşifte hazır bulunması sağlanarak, muhtarın beyanı alınır.

Bilirkişiler, tarafların ve diğer ilgililerin beyanlarını dikkate alarak, aynı yasanın on birinci maddesine uygun olarak taşınmazın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye sunarlar. Mahkeme, bu raporu duruşma gününü beklemeden taraflara tebliğ eder. Hakim, duruşmaya tarafları, tarafların vekillerini ve bilirkişileri davet eder. Tarafların duruşmada bilirkişi raporlarına itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara ilişkin beyanları alınır.

Tarafların bedel konusunda anlaşamaması durumunda, hâkim gerekirse on beş gün içinde yeni bir bilirkişi kurulu belirler. Tarafların ve bilirkişilerin raporları ile beyanlarından faydalanarak adil ve uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkeme tarafından belirlenen bu bedel, taşınmaz malın kamulaştırılma bedelidir.

Tarafların anlaşması durumunda, belirlenen kamulaştırma bedeli nakit ve peşin olarak hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması durumunda ise hâkim, belirlenen kamulaştırma bedelini mahkemece belirlenecek bir banka hesabına yatırmaları için idareye 15 gün süre verir. Mahkeme, gerektiğinde bu süreyi bir defaya mahsus olacak şekilde uzatabilir.

İdarenin, kamulaştırma bedelini hak sahibi adına bankaya yatırdığına dair dekont sunulması halinde mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Bu kararın tapu dairesi ile paranın yatırıldığı bankaya bildirimi yapılır. Tescile yönelik hüküm kesindir ve tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine nakit ve peşin olarak ödenen tutardan daha az ise aradaki fark ilgilisinden istenir.