Kiracı evden çıkmıyor ne yapabilirim sorusu ev sahipleri tarafından sorusu son günlerde en çok sorulan sorulardan birisi olmuştur. Artan enflasyon değerleri, döviz kurlarındaki hızlı yükselişler ve ücretler kira bedellerini mevcut halleriyle çok aşağıda tutmuş ve bu da ister istemez ev sahiplerinin kira bedellerini yükseltme durumana gelmesine neden olmuştur. Bu durumda da ev sahibi ile kiracı arasında ihtilaf oluşmasına ve işin dava yoluna kadar gidilmesine neden olmuştur. Bu yazımızda kiracım evden çıkmıyor ne yapabilirim veya evden çıkmayan kiracıya ne yapılabilir sorusunun cevabını bulmaya çalışalım.
Kira Sözleşmesi
Öncelikle şunu belirmek gerekir ki ülkemiz hukuk sistemine göre kiraya verilen üzerinde yapılan sözleşme genel olarak 1 yıl süreyle yapılır. Aksi bir durum belirtilmedikçe her yıl otomatik olarak bu sözleşme yenilenir ve devam eder. Kira zam oranları da TÜFE oranına göre belirlenmektedir. 2022 yılı Haziran ayında uygulamaya giren %25 sabit zam oranı, 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle bitmiştir. Artık ev sahipleri yıllık TÜFE oranı üzerinden, örneğin bu yıl için %65 civarında kiraya zam yapabileceklerdir. Güncel düzenleme bu şekilde olmasına karşın bedellerin çok aşağılarda kalması ve beraberinde kiracı tahliye davası, kira uyarlama davası, kira bedelinin tespiti davası gibi davaları da beraberinde getirmektedir.
Bu tür davalarda, zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiş olması nedeniyle taraflar öncelikle arabulucu ile anlaşma yoluna gitmelidir. Anlaşma olmadığı durumda ise dava yolu açılmış olur.
Kira sözleşmesi gereği kiracı 1+10 yıl oturuyor olması durumunda ev sahibi bildirimle her zaman kiracısını tahliye edebilir.
Bu yazımızla birlikte yeni ev aldım kiracı çıkmıyor başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilir?
Kiracım evden çıkmıyor ne yapabilirim gibi en çok merak edilen soruya cevap vermeden önce bazı konuların bilinmesi gerekmektedir. Kiracının hangi durumlarda tahliye edilebileceği kanunen açıktır. Şimdi bunları ele alalım. Yukarıda açıkladığımız üzere öncelikle kiracının aynı ikamette 1 + 10 yıldır oturuyor olması halinde bir bildirimle kiracının tahliyesi istenebilir ve bu durumda dava yoluna gitmeden kiracı evi boşalmak zorundadır.
Eğer 1 + 10 yıl şartı oluşmamışsa; Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde ve devamında “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Yani kanunu burada özetleyecek olursak; ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler ile alt veya üst soylarından herhangi birisinin konut ihtiyacı olması halinde, kiralanan gayrimenkulun yeniden inşası söz konusu ise ve evi sonradan alan ev sahibinin, yine 350. madde gereğince kanunda belirlenen yakınlarından birinin konut ihtiyacı olması halinde tahliye davasına konu edilerek kiralanan boşaltılabilir.
Yargıtay’ca belirlenen başka nedenler de bulunmaktadır. Örneğin sağlık sorunları bunlardan bir tanesidir.Yargıtay konu hakkında verdiği emsal bir takım kararlarda ev sahibinin sağlık sorunları nedeniyle kiracının oturması gerektiği evde oturması da bir tahliye nedenidir. Ancak bu durum gerçek bir kanıtı gerektirdiği gibi bu konuda işini görebilecek başkaca bir konutunun olmaması ve burada oturma konusunda ısrarını ispatlaması gerektmektedir.
Kiracı Evden Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?
Sözleşmesi bitmiş olan bir kiracının evden çıkmaması, kiraya veren açısından ciddi bir sorun teşkil eder. Bu durumda izlenmesi gereken adımlar ve yasal süreçler mevcuttur. Şimdi kiracım evden çıkmıyor ne yapmalıyım sorusuna cevabı vermeye çalışalım.
Yukarıda maddeler halinde kiracının hangi hallerde tahliye edilebileceği konusu maddeler halinde sıralanmıştır. Kiracı evden çıkmıyorsa öncelikle ihtarname çekilmeli, 30 günlük süre içerisinde cevap beklenmeli ve ardından dava yoluna gitmelidir. Ancak bu konudaki davaların yaklaşık 3 yıllık bir süreci bulacağı da unutulmamalıdır. Burada daha hukuki açıdan geçerli nedenler araştırılmalı ve buna göre uygun yol bulunmalıdır. Ancak tahliye davası ile kiracı tahliyesi sonrası kanunen 3 yıl boyunca başka kişilere konutun kiralanamayacağı da unutulmamalıdır.
Kiracıya İhtarname Çekme
Bu bölümde kiracıya ihtarname çekme nedenleri ve hangi durumlarda ihtarname çekileceği açıklanacaktır. Kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemezse kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekilebilir. Evden çıkmayan kiracıya, belirli süreli kira sözleşmesi gereğince 6 aylık kira dönemsi sonunda 3 ay içinde, belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kira sözleşmesi sonlanmadan 1 ay öncesine kadar bildirimde bulunmak, ihtar çekmek gerekir. İhtara rağmen kiracı evden çıkmazsa tahliye davası açma yoluna gidilebilir.
Sözleşme Bitti Kiracı Evden Çıkmıyor
Kiracı ile yapılan kira sözleşmesinin süresi sona ermiş ve kiracının evden çıkmamakta direttiği durumlarda ev sahibi; süresi içerisinde ihtarname çekerek evi boşaltması istenir. Kiracının maddi yükümlülüklerini yerine getirmediği (kira bedelini ödemediği) durumlarda ev sahibi, tahliye işlemi için daha güçlü bir hukuki pozisyona sahip olacaktır.
Kontratsız Kiracıyı Evden Çıkartmak
Kontratsız kiracıyı evden çıkarma Sözleşmeli bir kiracıya göre daha farklı yasal süreçleri gerektirebilir. Çünkü kira sözleşmesi sadece yazılı olarak değil sözlü olarak da yapılabilmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, kontratsız kiracıları evden çıkarmak, sözleşmeli kiracılardan daha karmaşık ve bazen uzun sürebilecek bir süreç olabilir. Bu nedenle, ev sahibinin yerel yasal düzenlemelere ve avukata danışmasında fayda vardır. Sözleşme olması ya da olmaması hukuki gerçekleri değiştirmeyeceği için sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi konsuunda da hukuki prosedürleri izlemek gerekmektedir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi
5 yılını dolduran kiracının tahliyesi gibi bir durum hukuk sistemimizde bulunmamaktadır. Aslında kiracı tahliye davalarında bir süre de bulunmamakta ve her zaman kira tahliye davası açılabilmektedir. Bu nedenle 5 yılını kullanan kiracıya tahliye davası açma hakkı gibi bir durum hukuk sistemimizde bir süre olarak konulmamıştır. Ancak 5 yıllık kira sözleşmeleri gereğince, kira bedellerinin belirlenmesi amacıyla bazı kanuni düzenlemeler bulunmaktadır.
Ev Sahibi Kendi Evinde Oturmak İçin Kiracısını Çıkarabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu Madde 350 ye göre; ev sahibi kendi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler de ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için sürelere uyalarak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kiracısını tahliye edebilir.
Ancak yukarıda da izah edildiği üzere bu durum gerçek bir ispata dayanmalıdır.
Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç
Ev sahibi, kiracıyı evden çıkarmak için resmi bir ihtarname çektiğinde, kiracıya belli bir süre tanınır. Kiracı 30 gün içerisinde ihtarnameye cevap vermezse veya gereğini yapmaz ise bu durum tahliye davasının konusu olur. Bu süre zarfında kiracı, ihtarname şartlarına uymalı ve belirtilen süre içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı ihtarname şartlarına uymazsa, ev sahibi yasal yollara başvurabilir.
Kiracıya ihtarname çekildikten sonra işler istenilen şekilde gitmeyebilir ve bu süreç stresli olabilir. Bu nedenle, ev sahibinin yerel yasal düzenlemelere uygun şekilde hareket etmesi ve gerektiğinde bir avukattan danışmanlık alması önemlidir.
Sonuç
Bu yazımızda kiracı evden çıkmıyor ne yapabilirim sorusuna genel başlıklarla cevap vermeye çalıştık. Kiracı tahliye davaları genellikle uzun süre alabilmekte ve ev sahiplerinin bu süreçte çok fazla değer kaybına sebep olmaktadır. Bu nedenle konusunda uzman bir avukat ile yola çıkmak size maddi ve manevi fazlasıyla değer katacaktır.
